來(lái)源 | 深藍(lán)財(cái)經(jīng)

撰文 | 吳瑞馨

房企，今年依舊沒(méi)有走出低谷。

就連最先意識(shí)到危機(jī)的萬(wàn)科，也依舊還在焦慮著。

最近，萬(wàn)科突然開(kāi)啟了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式，接連出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。先是七折出售旗下最賺錢(qián)的商業(yè)項(xiàng)目，又被曝出計(jì)劃出售旗下長(zhǎng)租公寓公司泊寓的部分股權(quán)。這也讓外界開(kāi)始擔(dān)憂起萬(wàn)科的狀況。

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7折出售“搖錢(qián)樹(shù)”

萬(wàn)科近期出售的第一個(gè)項(xiàng)目，是上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)。

2月20日晚間，亞洲市值最大的房產(chǎn)信托——領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)展”，823.HK）在港交所發(fā)布公告稱，公司已于當(dāng)日完成了對(duì)上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)剩余50%權(quán)益的收購(gòu)，隨著此次收購(gòu)?fù)瓿桑�領(lǐng)展成了該項(xiàng)目的新主人，萬(wàn)科則完全退出。

據(jù)悉，上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)是由萬(wàn)科與新加坡投資公司GIC合作投資打造，各占50%股權(quán)。2021年4月，領(lǐng)展以27.72億收購(gòu)GIC持有的七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)，彼時(shí)物業(yè)整體估值為65.8億元，交易協(xié)議價(jià)64億元。

而領(lǐng)展這次交易的協(xié)議價(jià)為52億元，七寶廣場(chǎng)的最新估值則為70.6億元，領(lǐng)展支付約23.84億元以完成收購(gòu)。也就是說(shuō)，領(lǐng)展以近7折價(jià)格抄底了七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)。

如果是什么不賺錢(qián)的項(xiàng)目，外界可能還并不在意。當(dāng)問(wèn)題是，七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)是萬(wàn)科最賺錢(qián)的商業(yè)項(xiàng)目。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年~2022年，七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)收入分別為3.68億元、4.42億元、4.08億元，均位列萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目第一位。即便是受疫情影響最嚴(yán)重的2022年，其營(yíng)業(yè)收入也遠(yuǎn)高于第二名的深圳印力中心。2023年上半年，七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)再次以2.13億元營(yíng)業(yè)收入位居集團(tuán)榜首。

毫無(wú)疑問(wèn)是個(gè)能源源不斷“爆金幣”的“搖錢(qián)樹(shù)”。但為什么萬(wàn)科會(huì)突然將其出售，而且還是“打折”出售？ 

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被曝計(jì)劃出售泊寓部分股權(quán)

出售七寶廣場(chǎng)后才一周，市場(chǎng)又傳出消息，稱萬(wàn)科正計(jì)劃出售旗下長(zhǎng)租公寓公司“泊寓”的部分后股權(quán)。參與談判的潛在買(mǎi)家包括國(guó)企。

萬(wàn)科泊寓成立2016年，截至2023年末，泊寓業(yè)務(wù)已布局全國(guó)32個(gè)城市，管理運(yùn)營(yíng)房源達(dá)23.6萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)約18萬(wàn)間，累計(jì)服務(wù)超過(guò)80萬(wàn)名新市民，為超過(guò)5000家企業(yè)客戶提供定制服務(wù)。目前，在全國(guó)集中式公寓中，泊寓的規(guī)模及運(yùn)營(yíng)效率均位列行業(yè)第一。

但眾所周知，長(zhǎng)租公寓盈利是行業(yè)的一大難題，泊寓也不例外。萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮曾在2020年底時(shí)透露，萬(wàn)科做長(zhǎng)租公寓五年虧了90個(gè)億。

數(shù)據(jù)顯示，泊寓上半年租實(shí)現(xiàn)營(yíng)收16.4億元，同比增長(zhǎng)10.6%。業(yè)務(wù)布局全國(guó)34個(gè)城市，共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房22.5萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)17.39萬(wàn)間，出租率達(dá)到95.9%。

值得注意的是，去年10月，泊寓總經(jīng)理在萬(wàn)科媒體分享會(huì)上透露，泊寓已從2023年6月起，實(shí)現(xiàn)單月利潤(rùn)連續(xù)回正，9月份實(shí)現(xiàn)了累計(jì)權(quán)益凈利潤(rùn)回正，預(yù)計(jì)今年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)整體盈利。

也就是說(shuō)，泊寓也在穩(wěn)健向好發(fā)展中。好不容易熬過(guò)了虧損走向了盈利，但在黎明前夜，萬(wàn)科為什么突然決定出售泊寓部分股權(quán)？ 

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手握1000億，但仍面臨償債壓力

作為有國(guó)資背景的國(guó)內(nèi)龍頭房企，萬(wàn)科的一舉一動(dòng)都備受關(guān)注。這次萬(wàn)科不惜放棄每年為公司帶來(lái)巨大收益的七寶廣場(chǎng)50%股權(quán)，又計(jì)劃出售已實(shí)現(xiàn)整體盈利的長(zhǎng)租公寓“泊寓”部分股權(quán)，這都說(shuō)明，萬(wàn)科現(xiàn)在迫切想要回籠大量資金。

而原因，直接指向償債。

據(jù)企業(yè)預(yù)警通，萬(wàn)科當(dāng)前共有存續(xù)美元債6只，余額29.530億美元。其中，余額6.3億美元的“萬(wàn)科 5.35 2024-03-11”即將到期。境內(nèi)存量債券則多達(dá)32只，規(guī)模546.09億元，其中100億元將于一年內(nèi)到期，包括“21萬(wàn)科MTN002”、“21萬(wàn)科MTN003”都將在2024年內(nèi)到期。

此外，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年三季度末，萬(wàn)科總資產(chǎn)16467.02億元，總負(fù)債12395.74億元，資產(chǎn)負(fù)債率75.28%，其中流動(dòng)負(fù)債有9404.7億元，除了合同負(fù)債外，主要為應(yīng)付賬款2489.37億元和其他應(yīng)付款1619.40億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債474.91億元。而萬(wàn)科賬上的資金為1036.80億元，完全能覆蓋短期債務(wù)。

看起來(lái)似乎并不存在債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，到目前為止，萬(wàn)科還沒(méi)有發(fā)生過(guò)債務(wù)違約，但在去年下半年，萬(wàn)科遭遇資本市場(chǎng)“狙擊”，股債出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，讓外界擔(dān)憂萬(wàn)科是否會(huì)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。為了穩(wěn)定資金方、金融機(jī)構(gòu)，萬(wàn)科還請(qǐng)出了深圳國(guó)資委為自己站臺(tái)，向外界澄清公司經(jīng)營(yíng)一切正常。

雖然萬(wàn)科從這場(chǎng)風(fēng)波中平穩(wěn)度過(guò)，但也連續(xù)被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、穆迪下調(diào)了評(píng)級(jí)。去年10月17日，惠譽(yù)將萬(wàn)科長(zhǎng)期本外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從BBB+下調(diào)至BBB；并將其全資附屬公司萬(wàn)科地產(chǎn)香港的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其未償付高級(jí)票據(jù)的評(píng)級(jí)從‘BBB+’下調(diào)至‘BBB’。

11月24日，在深圳國(guó)資“力挺”萬(wàn)科后， 穆迪仍將萬(wàn)科發(fā)行人評(píng)級(jí)由“Baa1”下調(diào)至“Baa3”；并將其全資子公司萬(wàn)科香港中票計(jì)劃的有支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“(P)Baa2”下調(diào)至“(P)Ba1”；將萬(wàn)科香港發(fā)行債券的有支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“Baa2”下調(diào)至“Ba1”。

而在今年，房地產(chǎn)大環(huán)境仍未改變，房企銷(xiāo)售情況也整體未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。據(jù)萬(wàn)科最新發(fā)布的經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)，2023年萬(wàn)科累計(jì)合同銷(xiāo)售面積2466.0萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額3761.2億元，分別同比下降6.2%、9.8%。而2024年1月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積125.4萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額194.5億元，同比分別減少25%、32.1%。

面對(duì)今年銷(xiāo)售與融資環(huán)境的不佳，向來(lái)喜歡未雨綢繆的萬(wàn)科，也難免開(kāi)始緊張起來(lái)。

       原文標(biāo)題 : 萬(wàn)科，也開(kāi)始“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”了