文/樂居財經(jīng) 張林霞

今年以來全國多個城市不斷優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)調(diào)控模范生長沙，如今也取消了限購，并出臺一系列的利好政策刺激樓市。

近日，長沙市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康和安全運(yùn)行協(xié)調(diào)小組印發(fā)《優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理若干措施》的通知，主要內(nèi)容涉及陽臺、飄窗、TOD項(xiàng)目停車配比、社區(qū)配套用房、住宅商業(yè)配套比例和后置出讓金等。

據(jù)通知顯示，進(jìn)一步優(yōu)化陽臺等空間面積計算規(guī)則。因城市景觀風(fēng)貌要求需要封閉陽臺的新建住宅項(xiàng)目，其封閉陽臺按水平投影面積的1/2計入容積率和建筑面積進(jìn)行商品房預(yù)售和不動產(chǎn)登記。居住建筑陽臺等按水平投影面積的 1/2計入建筑面積的部分，其水平投影面積之和按不超過套內(nèi)建筑面積 20%控制。

通知提出優(yōu)化飄窗和設(shè)備平臺設(shè)置要求。合理調(diào)整飄窗和設(shè)備平臺管控要求，進(jìn)一步提升住宅使用功能完整性。飄（凸）窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過0.8米。中央空調(diào)設(shè)備平臺和分體式空調(diào)外機(jī)擱板可同時設(shè)置，不大于4.0平方米/戶的設(shè)備平臺不計入容積率和建筑面積。

通知提出適當(dāng)降低TOD開發(fā)區(qū)域停車配比。對于已建和在建軌道站點(diǎn)周邊高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)控制范圍內(nèi)的商業(yè)、辦公項(xiàng)目位于主城間距區(qū)的項(xiàng)目停車位配建數(shù)量可按技術(shù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)折減20%,位于其它間距區(qū)的項(xiàng)目停車配建數(shù)量可按技術(shù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)折減15%。

在加強(qiáng)社區(qū)配套用房配置方面，加強(qiáng)社區(qū)配套用房統(tǒng)籌配置和管理利用，提升社區(qū)公共服務(wù)水平。充分盤活閑置資源，由民政部門實(shí)行跨樓盤統(tǒng)籌。對于新建住宅項(xiàng)目配建且無償移交的社區(qū)用房不計入容積率，由建設(shè)單位向民政部門承諾無償移交后可先行辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在保證社區(qū)辦公用房需求的前提下，鼓勵屬地政府利用配套用房引入項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)建設(shè)社區(qū)食堂、健身房、養(yǎng)老等社區(qū)服務(wù)設(shè)施。

通知規(guī)定，支持居住配套商業(yè)設(shè)施建設(shè)，提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計靈活性和居住生活便利性。居住用地內(nèi)可配套不超過總計容建筑面積的5%的商業(yè)服務(wù)性建筑。

湖南中原研究院執(zhí)行院長陳世霞表示，該政策主要影響到三個層面：之前封閉陽臺是全計容的，現(xiàn)在也能做到半贈送。而居住陽臺的贈送面積由陽臺的半贈送提升到套內(nèi)建面的20%；飄窗不計入面積，還可以做到與房間等寬，意味著房間還可以多做0.8米進(jìn)深；設(shè)備平臺不計入贈送面積，最多還能贈送4個平方。以上累計贈送大概可以做到30%左右，長沙新房有望迎來“負(fù)公攤”時代。

此外，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于支持居民購買改善住房的通知》，當(dāng)日起，全市范圍內(nèi)“以舊換新”購買新房的，可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，明確此后不再審核購房者資格，意味著長沙全面解除限購。享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠，購買新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度。

以舊換新有三種形式：一是開發(fā)商或國資平臺收購舊房，二是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對舊房優(yōu)先推售，三是給予一定購房補(bǔ)貼。2023年以來，中國有超30個城市表態(tài)支持“以舊換新”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，長沙將“以舊換新”“認(rèn)房不認(rèn)貸”兩個涉及到換房的政策結(jié)合，具有創(chuàng)新性和協(xié)同效應(yīng)，就是鼓勵并支持置換型需求積極入市。這對其它城市出臺支持性政策有一定借鑒意義。

長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長杜湘暉表示，通過以舊換新，包括以租換購，符合條件的可以享受提高公積金貸款額度等政策，降低了居民的購房成本。到目前為止，長沙已經(jīng)有54個樓盤納入房地產(chǎn)項(xiàng)目的白名單，22個項(xiàng)目獲得銀行70億元的融資支持。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制順利推進(jìn)，極大地提振了居民購新房的信心。

今年以來，長沙住房公積金管理中心持續(xù)推行組合貸款、異地貸款，在支持剛性和改善性住房購房貸款方面發(fā)揮了積極作用。一季度長沙市發(fā)放個人住房公積金貸款7050戶，個貸金額38.61億元。截至3月底，住房公積金個貸總額1171.35億元，個貸余額730.58億元，個貸率89.62%。

此外，長沙還將新建商品房住房公積金貸款最高貸款額度從原來的70萬元提高至80萬元，生育三孩家庭可提高至90萬元，有效期5年。

陳世霞表示，長沙密集出臺樓市新政，對房企、購房者有較大利好，有助于市場信心逐步恢復(fù)。整體市場在多重利好刺激下，4月成交有望得到一定復(fù)蘇，迎來今年一個小峰值，但還是會遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及去年同期，目前市場大多數(shù)客戶仍在觀望，入市需一定時間周期。

       原文標(biāo)題 : 住房面積計算規(guī)則，或?qū)⑸��?/span>