龍光集團生死時速
2024年初,龍光集團走進生死時速。
在化解境外債這件事上,日前,龍光集團掌門人紀海鵬使出渾身解數(shù),拿出了最大誠意——削債、展期、自掏腰包借錢給公司,甚至要為債權(quán)人支付同意費。
上述措施出臺后,已贏得了51%的債權(quán)人的認可,但要突破75%的支持率,還需要更大的努力。
據(jù)聯(lián)交所上市企業(yè)債務(wù)重組規(guī)則,須超過75%的債權(quán)人同意重組方案,才有可能成功化解。
對于紀海鵬來說,時間已經(jīng)不多了。距離下一次聆訊,不到15個工作日。
從汕頭到深圳20多年,龍光集團的狼性基因迸發(fā),吃到了行業(yè)紅利,一腳踏進千億俱樂部。
行業(yè)盛宴過后,龍光集團不可避免地成為出險房企,在債務(wù)中輾轉(zhuǎn)騰挪。紀海鵬早已讓女兒紀凱婷淡出公司,自己重回一線。
不過,公司距離真正上岸的日子,恐怕還很遠。
還差一步
還差一步,龍光集團(03380.HK)就能逃出生天。
繼1月12日披露境外債務(wù)重組方案后,公司1月15日公告,相關(guān)呈請人已在當日聆訊中申請撤銷香港呈請。另外,應(yīng)公司另一債權(quán)人團體的要求,香港高等法院批準將聆訊進一步延期至2月12日后首個聆訊日期。
受此影響,15日當天公司股價盤中一度漲至13%,至收盤漲幅5%。
1月18日,龍光集團再次公告,安邁融資顧問加入公司境外債務(wù)重組團隊,加速推進境外債務(wù)整體重組達成一致意見。
當境外債務(wù)重組方案已獲51%的債權(quán)人同意之后,說服余下?lián)u擺不定的債權(quán)人,成為公司工作的重心。
此前,考慮到不同類型債權(quán)人的利益訴求,龍光集團掌門人紀海鵬為債權(quán)人提供了既溫和,又實用的化債方案,即運用強制可轉(zhuǎn)債、以部分現(xiàn)金償債,以及債務(wù)展期等多種方式,實現(xiàn)削債和展期。根據(jù)公開方案,此舉將為公司整體削債26億美元至30億美元。
根據(jù)1月12日披露的境外債重組方案,公司將重組的境外債務(wù)本金66.49億美元,連同股東提供的貸款13.46億美元,合計79.95億美元。
在化債方面,紀海鵬拿出的誠意,遠比孫宏斌之于融創(chuàng)的力度還要大。
紀海鵬家族累計已向公司提供約13.46億美元股東貸款。其中,4億美元參與本次境外債重組方案,余下的轉(zhuǎn)為年利率2%長期票據(jù)。極低票據(jù)利率,紀海鵬又讓了一步。
不僅如此,紀海鵬還表示,將向今年3月28日前同意該方案的債權(quán)人支付0.2%的同意費。
不斷地讓步示好,紀海鵬或?qū)⑹ソ^對控制權(quán)。據(jù)測算,在極限之下,紀海鵬家族在公司持股比例將由75.08%降至51%。不過,在目前的境況下,為公司贏得一線生機,比什么都更重要。
活下去
龍光集團曾以高舉高打的風格,在地產(chǎn)行業(yè)刮起了小旋風,成為業(yè)界黑馬。2021年,公司銷售規(guī)模達到巔峰,為1402億元,位列克而瑞百強榜單第23位。
高光時刻沒有維系多久,次年“三道紅線”出臺后,流動性危機顯現(xiàn),公司銷售狀況急轉(zhuǎn)直下。2022年,降至419.2億元,去年再降至230.7億元,在克而瑞的排名,由第36位降至第61位。
2021年至2023年上半年,公司營業(yè)收入分別為782.9億元、416.2億元和138.6億元,歸母凈利潤分別為99.75億元、-85.24億元和-19.13億元。
樓市緩慢復(fù)蘇的現(xiàn)狀,進一步影響到公司資產(chǎn)的變現(xiàn),此前拿下的優(yōu)質(zhì)地塊無人接盤。去年底,公司位于深圳南山留仙洞一處地塊,被擺上貨架,起拍價52.69億元,因無人問津而流拍。這處地塊,為公司2021年斥資69億元競得。
公司與合景泰富在香港聯(lián)手打造的凱玥豪宅項目銷售也不順,這個貨值超過300億港元的項目,入市1年僅4套成交,合計7億港元。
處置資產(chǎn)不暢,銷售回血難,公司盡可能地壓縮費用開支,勒緊褲腰帶過日子。
截至2023年上半年,公司行政支出同比減少2.43億元、銷售及營銷支出同比減少2.12億元。
盡管資金鏈緊繃,但龍光集團還是有一定家底。截至2023年上半年,公司擁有土地儲備建筑面積2706.68萬平方米,48.2%位于大灣區(qū)。另外,還持有寫字樓、購物中心等物業(yè)51處。
公司預(yù)計,境內(nèi)外債務(wù)重組時期,公司通過開發(fā)、城市更新等預(yù)計實現(xiàn)銷售額約650億美元至750億美元,可用于償還境外債務(wù)現(xiàn)金總額40億美元至47億美元。
“地王”往事
龍光集團發(fā)跡之地在廣東汕頭。
紀海鵬早年靠建材和醫(yī)療器械生意賺得第一桶金,后來涉足房地產(chǎn)行業(yè)。
1998年,紀海鵬在汕頭投資開發(fā)陽光花園項目,當年開工,當年售罄,成為當?shù)氐臉影屙椖。不?年,公司前身龍光建安,就成為汕頭當?shù)氐念^部房企。
在汕頭站穩(wěn)腳跟之后,紀海鵬敏銳地發(fā)現(xiàn),往南300多公里外深圳的商業(yè)機會,比起汕頭,簡直不是一個量級。
于是,他帶領(lǐng)公司揮師南下,在深圳開啟一場轟轟烈烈的奪地大戰(zhàn)。
2003年,拍得寶安區(qū)首個地王地塊,開發(fā)出天悅龍庭項目。
在土地市場,龍光集團大殺四方。2004年拿下佛山天湖酈都,2006年將南寧普羅旺斯項目攬入懷中,這些都是當?shù)氐?ldquo;地王”項目。
公司主要業(yè)務(wù)所在的深圳,寸土寸金,是各路地產(chǎn)企業(yè)角逐的中心。龍光集團作為一個外來者,頻頻亮出肌肉,一度讓外界驚詫不已。
2014年白石龍某地塊、2015年龍光紅山地塊、2016年光明新區(qū)一核心商住地塊,僅這3宗地塊,總價就接近300億元。它們或是深圳總價“地王”,或是全國總價“地王”。
即使2021年行業(yè)普遍降杠桿背景之下,龍光集團仍拿出80億元參與深圳首輪集中供地,將兩處地塊收入囊中。
可能連紀海鵬也沒料到的是,行業(yè)調(diào)整的颶風來得這么猛烈,企業(yè)剛剛攀上高峰,馬上滑落低谷。
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