多年來(lái)，萬(wàn)科一直被看作是房企中的“優(yōu)等生”，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、銷售規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)、利潤(rùn)可觀……讓多數(shù)人始料未及的是，2023年下半年，市場(chǎng)突然傳出萬(wàn)科流動(dòng)性告急的消息。

在去年三季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，萬(wàn)科獲得了深圳國(guó)資、深圳地鐵的力挺。深圳市國(guó)資委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，“萬(wàn)科具備足夠的安全性，并未出現(xiàn)傳言所說(shuō)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國(guó)資委有充分信心、足夠的資金資源和工具。”

但這沒有阻擋投資者們對(duì)萬(wàn)科財(cái)務(wù)狀況的擔(dān)憂，年初，“非標(biāo)債務(wù)展期談判”“出售泊寓股權(quán)”等市場(chǎng)傳聞下，萬(wàn)科遭遇了2024年以來(lái)首次股債“雙殺”。

至此，萬(wàn)科像是打開了潘多拉的魔盒，負(fù)面輿論接踵而至，一時(shí)間，萬(wàn)科被推上了風(fēng)口浪尖，萬(wàn)科徹底淪為街談巷議的焦點(diǎn)。

01

負(fù)面輿論纏身

多個(gè)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)

4月1日，煙臺(tái)市百潤(rùn)置業(yè)發(fā)布《關(guān)于郁亮操控萬(wàn)科謀取私利有關(guān)情況的反映》在社交媒體流傳，文中稱，“郁亮團(tuán)伙利用萬(wàn)科挪用資金、發(fā)放高利貸、偷稅漏稅、洗錢等違法經(jīng)營(yíng)問(wèn)題”，還列舉了大量事例和細(xì)節(jié)。

早在1月份，煙臺(tái)百潤(rùn)置業(yè)已經(jīng)在網(wǎng)上對(duì)萬(wàn)科發(fā)出舉報(bào)信，而這次舉報(bào)直接把舉報(bào)對(duì)象從萬(wàn)科，變成了郁亮等高管，內(nèi)容更詳細(xì)。此次舉報(bào)，包括煙臺(tái)百潤(rùn)在內(nèi)，共涉及10家當(dāng)?shù)毓�司，均為萬(wàn)科煙臺(tái)的小股東。

針對(duì)相關(guān)傳言，萬(wàn)科方面回應(yīng)稱，“煙臺(tái)市百潤(rùn)置業(yè)在網(wǎng)上發(fā)布對(duì)本公司和公司負(fù)責(zé)人員的惡意言論，內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí)。煙臺(tái)萬(wàn)科和當(dāng)?shù)睾献鞣降募m紛，目前已經(jīng)進(jìn)入司法程序，我們相信法律會(huì)給出公正的判斷。相關(guān)不實(shí)指控和商業(yè)詆毀，已經(jīng)構(gòu)成對(duì)個(gè)人的誹謗罪和對(duì)公司名譽(yù)權(quán)及商業(yè)信譽(yù)的非法侵害，公司會(huì)采取法律行動(dòng)維護(hù)合法權(quán)益。”

此外，4月8日，萬(wàn)科濟(jì)南公司總經(jīng)理肖勁被山東警方帶走，接受調(diào)查。濟(jì)南萬(wàn)科回應(yīng)稱：肖勁因個(gè)人原因配合相關(guān)部門調(diào)查。公司運(yùn)營(yíng)正常，由金亞斌接任濟(jì)南公司總經(jīng)理。目前調(diào)查仍在進(jìn)行中，以相關(guān)政府部門披露信息為準(zhǔn)。

今年以來(lái)，萬(wàn)科頻繁遭到機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。4月11日消息，標(biāo)普將萬(wàn)科企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BBB+”下調(diào)至“BB+”，穆迪和惠譽(yù)早前已將萬(wàn)科評(píng)級(jí)下調(diào)至“垃圾級(jí)”。

標(biāo)普將評(píng)級(jí)下調(diào)歸因?yàn)槿f(wàn)科“競(jìng)爭(zhēng)地位減弱和杠桿率飆升”。標(biāo)普表示，盡管萬(wàn)科預(yù)計(jì)能夠在今年償還債務(wù)，但萬(wàn)科銷售額在未來(lái)12個(gè)月可能繼續(xù)下降。

標(biāo)普認(rèn)為，合同銷售額和利潤(rùn)率的疲軟將削弱萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)地位。預(yù)計(jì)該公司2024年至2026年的“合同銷售額”總額將降至2700億-2800億元人民幣，較去年下降25%-28%，較2020年峰值7040億元下降60%。如果萬(wàn)科未能執(zhí)行其資產(chǎn)處置計(jì)劃，其財(cái)務(wù)狀況也可能會(huì)惡化。

02

債務(wù)壓力初現(xiàn)

一季度銷售大幅下滑

從萬(wàn)科2023年年報(bào)可以看出，市場(chǎng)的擔(dān)憂是有依據(jù)的，2023年，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)大幅下滑、債務(wù)壓力顯現(xiàn)、還取消了分紅……

3月28日，萬(wàn)科發(fā)布2023年度報(bào)告，公告顯示，萬(wàn)科集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入4657.4 億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。

該公司解釋稱，凈利潤(rùn)下降的主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率下降，部分開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提了減值。

一直以來(lái)，萬(wàn)科以財(cái)務(wù)穩(wěn)健著稱，但從公司的債務(wù)情況來(lái)看，萬(wàn)科并沒有那么安全，其總負(fù)債高達(dá)1.1萬(wàn)億元，流動(dòng)負(fù)債8218億元，相比2022年有所降低，但債務(wù)壓力依舊很大。

年報(bào)披露，2023年末，萬(wàn)科凈負(fù)債率54.7%，較2022年底提高11個(gè)百分點(diǎn)。期末，有息負(fù)債合計(jì)約3200.5億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約624.2億元，一年以上有息負(fù)債約2576.3億元。在其借款中，銀行借款占61.7%，約1973億元，應(yīng)付債券約792億元，其他借款約435億元。

截至2023年末，萬(wàn)科在手現(xiàn)金998.1億元，高于一年內(nèi)有息負(fù)債，但這并不代表該公司安全無(wú)虞。一方面，公司每月面臨龐大的經(jīng)營(yíng)支出，另一方面，公司銷售下滑，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入在變少。

2021年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流斷崖式下滑，由2020年的531.88降至41.13億，此后兩年，現(xiàn)金流都低位運(yùn)行，2023年，全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額僅為39.1億元。

據(jù)萬(wàn)科公布的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，2023年1至3月累計(jì)銷售額為579.7億元，同比2023年同期下降42.46%，同比2022年同期下降44.51%，同比2021年同期下降66.73%。

萬(wàn)科還面臨著龐大的應(yīng)付賬款和工程款，截至2023年末，萬(wàn)科流動(dòng)負(fù)債中的應(yīng)付票據(jù)約為797.1萬(wàn)元，應(yīng)付及預(yù)提工程款約為1843.1億元。

萬(wàn)科在年報(bào)中坦言，公司利潤(rùn)承壓，資金存量、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)出現(xiàn)下行，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的短期壓力仍然存在。一是，規(guī)模過(guò)快擴(kuò)張時(shí)期，部分投資判斷過(guò)于樂觀，這些項(xiàng)目消化還需要一段時(shí)間。二是，盡管公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的能力獲得了長(zhǎng)足發(fā)展，但經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)天然存在資金回收周期長(zhǎng)、占?jí)捍蟮碾y點(diǎn)，有關(guān)融資機(jī)制成熟后才能完全解決。

03

積極化債

未來(lái)兩年消減有息負(fù)債1000億

前不久，在業(yè)績(jī)會(huì)及互動(dòng)平臺(tái)上，萬(wàn)科回復(fù)了今年以來(lái)的多個(gè)熱門問(wèn)題。

對(duì)于境外債務(wù)，萬(wàn)科稱，2024年的境外債券只有二季度還有折合人民幣56億元的債務(wù)到期，公司已經(jīng)提前啟動(dòng)了相關(guān)置換和還款準(zhǔn)備工作。對(duì)不同月份到期的債務(wù)，公司都會(huì)有相應(yīng)的應(yīng)對(duì)。

深鐵去年曾計(jì)劃為萬(wàn)科注入100億元的流動(dòng)性，萬(wàn)科透露，在溝通會(huì)議后深圳市國(guó)資委協(xié)調(diào)了多家國(guó)企與公司對(duì)接，以市場(chǎng)化、法治化方式，推動(dòng)各項(xiàng)具體支持措施落地，包括：幫助處置流動(dòng)性比較低的不動(dòng)產(chǎn)和長(zhǎng)期股權(quán)投資；認(rèn)購(gòu)集團(tuán)旗下印力的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs；通過(guò)深圳國(guó)企和公司之間的產(chǎn)業(yè)協(xié)同，推動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目的合作；積極協(xié)調(diào)金融資源支持公司。

據(jù)悉，3月份，深鐵集團(tuán)擬認(rèn)購(gòu)印力消費(fèi)REIT，認(rèn)購(gòu)計(jì)劃所涉及資金預(yù)估在10億元左右。除了積極還債及與深鐵的合作，萬(wàn)科在3月份對(duì)南方區(qū)域和上海區(qū)域進(jìn)行合并后，北京區(qū)域也于近日正式進(jìn)行了合并以及相關(guān)人事調(diào)整。

從目前來(lái)看，萬(wàn)科的壓力主要來(lái)自于，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入在變少，而融資進(jìn)度跟不上。在2023年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示，跟融資有關(guān)挑戰(zhàn)有三方面，一是開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來(lái)的挑戰(zhàn)；第二個(gè)是融資模式改變帶來(lái)的挑戰(zhàn)，以往是可以一筆大金額就可以提款，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)到項(xiàng)目，按工程進(jìn)度才能提款；第三個(gè)挑戰(zhàn)是整個(gè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的的布局，即經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收益率不足以覆蓋整體上利息爬坡的狀態(tài)。”

祝九勝透露，萬(wàn)科與眾多的保險(xiǎn)公司有合作，險(xiǎn)資支持的方式更多是以債權(quán)計(jì)劃對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，在期限設(shè)置上以“5+1+1+……”的形式進(jìn)行，是否“+”的選擇權(quán)在于兩方商談。

作為最早喊“活下去”的地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科依舊難抵擋住市場(chǎng)環(huán)境的變化。一如郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上所說(shuō)，要“活下去”，業(yè)務(wù)能力好只是一方面，公司還需要強(qiáng)化底線思維，做好極限情況下的壓力測(cè)試，做出更充分的準(zhǔn)備。雖然萬(wàn)科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。在市場(chǎng)的變化下，過(guò)去穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)不一定能完全保障公司安全。

郁亮指出，過(guò)去一段時(shí)間，萬(wàn)科已在努力盤活存量，同時(shí)通過(guò)新融資渠道、資產(chǎn)交易等方法，將經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，補(bǔ)充現(xiàn)金流。今后，將以更強(qiáng)的危機(jī)感和更大的力度地推進(jìn)上述工作。通過(guò)上述工作，萬(wàn)科未來(lái)兩年將削減付息債務(wù)1000億元以上。

04

公司作出最新回應(yīng)針對(duì)當(dāng)下面臨的各類問(wèn)題，萬(wàn)科近日又作出了回應(yīng)。在萬(wàn)科4月14日舉行的投資者交流會(huì)上，萬(wàn)科方面表示，從總的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，當(dāng)前萬(wàn)科的確遇到了階段性經(jīng)營(yíng)性困難，流動(dòng)性短期承壓。

萬(wàn)科管理層表示，公司已制定一攬子穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和降低負(fù)債的方案，能夠妥善化解這些階段性壓力，公司將首先立足“自救”，立足自身能力和資源自我化解風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)所有在手業(yè)務(wù)，全部重新打開和檢視，分類進(jìn)行梳理，并制定針對(duì)性方案。

萬(wàn)科方面表示，公司提到的一攬子方案不是一個(gè)方案，是一系列方案。其次，萬(wàn)科將用足現(xiàn)有的各類融資工具，公司已積極調(diào)集各一線力量，以用好用足中央出臺(tái)的一系列有利于行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)的政策性融資工具。

- End -

       原文標(biāo)題 : 輿論漩渦中的萬(wàn)科：如何“活下去”？