第一章 行業(yè)概況

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)，是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以政策為基礎(chǔ)，以金融和產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以辦公樓宅、配套住宅、研發(fā)及生產(chǎn)用房、商業(yè)及休閑配套、景區(qū)等為主要開發(fā)對(duì)象，同步形成投資、開發(fā)、技術(shù)教育、產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)集聚、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、配套住宅、商業(yè)服務(wù)等功能，具備城市綜合體和產(chǎn)業(yè)綜合體兩大特征的城市混業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的定義相對(duì)而言更加全面。

圖：微笑曲線

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

在上圖可以看出微笑曲線就是：微笑嘴型的一條曲線，兩端朝上。在產(chǎn)業(yè)鏈中，附加值更多體現(xiàn)在兩端，分別是研發(fā)和銷售，而處在中間環(huán)節(jié)的制造附加值最低。從微笑曲線可以看出從事產(chǎn)品研發(fā)、零件生產(chǎn)、市場(chǎng)銷售和售后服務(wù)的企業(yè)能夠獲得較高利潤(rùn)，而從事組裝的企業(yè)利潤(rùn)水平較低。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是2003年提出，是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與換代。在政府方面，追求高效增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)與日益減少的資源之間的矛盾，政府一方面要求經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一方面又要解決日益減少的土地資源等問題，迫切需要一種高效利用的平臺(tái)既能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展又能高效利用土地資源；在客戶方面，追求核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高與市場(chǎng)運(yùn)作效率低之間的矛盾，企業(yè)需要提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須要求企業(yè)的成長(zhǎng)環(huán)境日益優(yōu)越；伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)入大融合時(shí)代，政府、企業(yè)兩方面的需求日益迫切，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)孕育而生，傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)正逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

圖：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 仁達(dá)方略

產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

2021年，整體政策環(huán)境延續(xù)2020年末節(jié)奏，中央就房地產(chǎn)市場(chǎng)密集發(fā)聲，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”政策主基調(diào)。作為長(zhǎng)期過快增長(zhǎng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)未來將進(jìn)入中長(zhǎng)調(diào)整周期，發(fā)展邏輯已不再支持高速增長(zhǎng)。

盡管目前上市房企發(fā)展重點(diǎn)仍為夯實(shí)開發(fā)主業(yè)，但尋找第二增長(zhǎng)曲線已成房企共識(shí)，龍頭房企開辟第二戰(zhàn)場(chǎng)主要包括商辦、物管、產(chǎn)業(yè)、租賃、文旅、康養(yǎng)、創(chuàng)投等領(lǐng)域，其中TOP50房企當(dāng)中有7成以上參與到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

行業(yè)發(fā)展階段

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從1979年發(fā)展至今歷經(jīng)五個(gè)階段：

1979－1984年為萌芽期，以企業(yè)自建園區(qū)為主；

1984－2003年進(jìn)入摸索－爆發(fā)期，以工業(yè)地產(chǎn)居多，由政府開發(fā)主導(dǎo)；

2003－2006年處于整頓期，園區(qū)進(jìn)入規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段；

2006－2017年進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)期，發(fā)展形式以產(chǎn)業(yè)新城模式為主；

2017年后隨著傳統(tǒng)地產(chǎn)發(fā)展觸底，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)步入第五個(gè)全新發(fā)展階段，成為投資新藍(lán)海，大量傳統(tǒng)房企積極轉(zhuǎn)向進(jìn)入，發(fā)展形勢(shì)主要包括產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)＋地產(chǎn)等類型。

第二章 商業(yè)模式和技術(shù)發(fā)展

2．1 產(chǎn)業(yè)鏈

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上游

房地產(chǎn)開發(fā)流程長(zhǎng)，上游產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋行業(yè)眾多。上游產(chǎn)業(yè)由土地購(gòu)置、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑施工三大環(huán)節(jié)組成，其中涉及了地方政府土地供應(yīng)、金融機(jī)構(gòu)提供融資、前期工程咨詢服務(wù)、建筑施工原材料和工程機(jī)械供應(yīng)，以及施工建設(shè)、園林工程、建筑裝飾等不同產(chǎn)業(yè)。

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目前，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年來的高速增長(zhǎng)，上游產(chǎn)業(yè)鏈整體已相對(duì)成熟，各細(xì)分行業(yè)專業(yè)化程度較高。且每個(gè)行業(yè)發(fā)展成長(zhǎng)至今，都已形成一批行業(yè)龍頭上市企業(yè)。整體來看，房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)，主要是原材料供應(yīng)及工程建設(shè)行業(yè)的企業(yè)格局相對(duì)穩(wěn)定。如水泥行業(yè)的海螺水泥、天山股份、華新水泥、金隅集團(tuán)、冀東水泥等企業(yè)集中度較高。東方雨虹和三棵樹也分別在防水材料和建材涂料行業(yè)占據(jù)了較高的市場(chǎng)份額。

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建材產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)鏈的重要一環(huán)，主要是作為上游供應(yīng)企業(yè)為建筑施工提供主體建設(shè)所需的原材料。主要包含了鋼材、水泥（商品混凝土）、防水／保溫材料、涂料、管件管材、玻璃等行業(yè)。

多年來隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，上游原材料供應(yīng)商的產(chǎn)能產(chǎn)值也不斷提升，各細(xì)分行業(yè)中都發(fā)展出一批龍頭上市企業(yè)。如水泥行業(yè)的海螺水泥、金隅集團(tuán)，建筑節(jié)能及功能性涂料行業(yè)的東方雨虹、三棵樹，以及管件管材行業(yè)的公元股份、偉星新材等等。整體來看，相比房地產(chǎn)上下游的各其他產(chǎn)業(yè)而言，建材產(chǎn)業(yè)基于原材料制造業(yè)重資產(chǎn)、規(guī)模化生產(chǎn)的特性，企業(yè)集中度相對(duì)較高。

但近年來受行業(yè)增速放緩、房企流動(dòng)性危機(jī)暴發(fā)、疊加疫情影響，對(duì)建筑原材料產(chǎn)業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)也造成了明顯的影響。具體來看，一方面，行業(yè)下行、部分規(guī)模房企暴雷、工程進(jìn)度停滯，建材供應(yīng)企業(yè)的結(jié)算回款周期變長(zhǎng)，部分企業(yè)應(yīng)收賬款存在減值風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，主要受國(guó)內(nèi)疫情影響，建材產(chǎn)業(yè)上游的原材料價(jià)格提升并保持在高位，且在疫情反復(fù)下運(yùn)輸、勞務(wù)、生產(chǎn)等各項(xiàng)成本也均有提升。

中游

中游主要關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。就目前形勢(shì)來看，多元格局逐漸入局，民營(yíng)地產(chǎn)商前期扎堆進(jìn)入，2019年呈明顯放緩態(tài)勢(shì)，而政府平臺(tái)公司、央企或?qū)嶓w企業(yè)加快布局，成為新一輪主力。從企業(yè)端來看，民企投資力度大幅收縮，央國(guó)企逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，但多元玩家逐漸入局，包括制造業(yè)實(shí)體企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭等六類主體均將目光聚集到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，各類市場(chǎng)主體優(yōu)劣勢(shì)明顯。其中房地產(chǎn)開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式不清晰；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式分析，但面臨著資產(chǎn)化、運(yùn)營(yíng)模式等問題；政府平臺(tái)公司發(fā)展體系成熟，但異地復(fù)制能力不強(qiáng)。

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房企多數(shù)布局，頭部企業(yè)做產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，腰部企業(yè)做產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)盈利和擴(kuò)張。2020年，百?gòu)?qiáng)房企涉足產(chǎn)業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的企業(yè)占比約80％，其中具有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)體項(xiàng)目企業(yè)占44％，僅涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源整合企業(yè)占比53％，其中頭部企業(yè)做產(chǎn)業(yè)，通過實(shí)體項(xiàng)目的投資及運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新賽道規(guī)模發(fā)展。腰部企業(yè)做產(chǎn)品，背靠集團(tuán)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，通過產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制，實(shí)現(xiàn)盈利和擴(kuò)張。

下游

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈所對(duì)應(yīng)的下游主要關(guān)注產(chǎn)業(yè)用戶企業(yè)。新興產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的寵兒，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的核心。新興產(chǎn)業(yè)有：半導(dǎo)體、大數(shù)據(jù)、碳基新材料、光電、特種金屬材料、先進(jìn)軌道交通裝備、煤機(jī)智能制造裝備、節(jié)能環(huán)保、光伏、智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車、通用航空、現(xiàn)代醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)，具有高附加值、高土地利用效率的特點(diǎn)，新興的產(chǎn)業(yè)會(huì)獲得產(chǎn)業(yè)園區(qū)的青睞，預(yù)計(jì)下半年會(huì)形成一批以新興產(chǎn)業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)集群。

如蘇州工業(yè)園，建設(shè)國(guó)家生物藥技術(shù)創(chuàng)新中心、國(guó)家第三代半導(dǎo)體技術(shù)創(chuàng)新中心，新引進(jìn)科技項(xiàng)目634個(gè)，占全年目標(biāo)的53％。生物醫(yī)藥、納米技術(shù)應(yīng)用、人工智能三大產(chǎn)業(yè)集聚企業(yè)3513家，完成產(chǎn)值1510億元，同比增長(zhǎng)24．9％，新增上市企業(yè)7家。

同時(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)竣工周期利好顯現(xiàn)，也將帶動(dòng)家裝、家居、家電等消費(fèi)需求，行業(yè)景氣度較高，尤其那些在智慧互聯(lián)、科技實(shí)力方面過硬的企業(yè)優(yōu)勢(shì)凸顯。在這方面，海爾智家旗下集家裝、家居、家電、家生活于一體的場(chǎng)景品牌三翼鳥搶占先機(jī)，已經(jīng)與綠地、世茂、鵬盛地產(chǎn)等150多家頭部房企聯(lián)合，共建地產(chǎn)場(chǎng)景生態(tài)聯(lián)盟。

2．2 服務(wù)模式

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

縱觀占據(jù)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主流服務(wù)模式，總結(jié)為三種：

自主型服務(wù)模式，包括參會(huì)招商，即參加或舉辦各種招商推介會(huì)；以商招商，即借助企業(yè)的信息渠道、商務(wù)渠道、人脈資源進(jìn)行招商引資；定點(diǎn)招商，即設(shè)定定點(diǎn)機(jī)構(gòu)，等企業(yè)找上門。

居間型服務(wù)模式，包括以五大行為代表的全球范圍服務(wù)商，業(yè)務(wù)涵蓋全球范圍的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理業(yè)務(wù)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面他們有供應(yīng)鏈物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址、土地購(gòu)置和處置、定制開發(fā)、設(shè)施管理以及投資買賣等各個(gè)方面的豐富經(jīng)驗(yàn)。還包括有一定經(jīng)驗(yàn)的區(qū)域型服務(wù)商。

平臺(tái)型服務(wù)模式，包括專業(yè)類園區(qū)／廠房選址平臺(tái)：近幾年發(fā)展起來的，探索中的選址類平臺(tái)，如園區(qū)寶主打智慧招商平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)；集商大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)主打通過大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)為地方政府和園區(qū)提供智慧招商解決方案。綜合類園區(qū)／廠房選址平臺(tái)：以58同城、趕集網(wǎng)等為代表的，住宅起家，兼顧園區(qū)、廠房等的交易平臺(tái)。

2．3 商業(yè)模式

以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃為主的地產(chǎn)開發(fā)模式

物業(yè)開發(fā)租賃的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，與住宅和商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)模式大體相仿，依照拿地、建設(shè)、銷售或租賃的流程進(jìn)行滾動(dòng)循環(huán)。而物業(yè)開發(fā)租賃主要有三種盈利模式

物業(yè)出售，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤(rùn)。物業(yè)租售比一般維持在2：8左右；

物業(yè)出租，即通過地產(chǎn)開發(fā)商自持的方式，對(duì)物業(yè)進(jìn)行出租獲取租金收益；

提供服務(wù)，即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)，進(jìn)行盈利。?

代表企業(yè)：聯(lián)東U谷

作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的頭部企業(yè)之一，聯(lián)東集團(tuán)曾提口號(hào)：地產(chǎn)看萬科，產(chǎn)業(yè)看聯(lián)東�？梢娖湓诋a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的信心與地位。從運(yùn)營(yíng)模式看，聯(lián)東是一個(gè)典型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，主要開發(fā)產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體，再通過租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和管理，最后獲得開發(fā)利潤(rùn)。

聯(lián)東的主要盈利模式為物業(yè)租售與物業(yè)服務(wù)。聯(lián)東集團(tuán)主要采取“物業(yè)租售＋增值服務(wù)”的業(yè)務(wù)模型來實(shí)現(xiàn)單個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的內(nèi)部資?平衡。由于聯(lián)東?地儲(chǔ)備較少，不做?級(jí)開發(fā)，聯(lián)東的盈利除了物業(yè)的租售以外，還通過政府的產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼來獲得收?；同時(shí)，通過園區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)銷售獲取穩(wěn)定的現(xiàn)?流，來彌補(bǔ)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的不確定性的收?。

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式

這類型的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式主要是通過尋求地方政府與企業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏的契合點(diǎn)，以產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)來幫助政府實(shí)現(xiàn)地域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)再獲取廉價(jià)土地，實(shí)現(xiàn)互幫互贏。

在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)性PPP模式中，政府是園區(qū)開發(fā)建設(shè)的決策者，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)價(jià)格、質(zhì)量實(shí)施監(jiān)管，并專門設(shè)立園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)接相關(guān)事務(wù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為投資開發(fā)主體，接受合作區(qū)域所在地方政府的委托，雙方簽訂長(zhǎng)期合作開發(fā)協(xié)議，設(shè)立項(xiàng)目公司，為區(qū)域提供包括規(guī)劃設(shè)計(jì)與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)共六大類、全流程的一體化運(yùn)作綜合解決方案。其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)是核心，具體包括開發(fā)商在委托區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等服務(wù)。

盈利模式主要為土地一級(jí)開發(fā)盈利（包括土地出讓、產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)的稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等非稅收入以及地方財(cái)政可以支付的專項(xiàng)收入等在內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)收入來源）和土地二級(jí)開發(fā)盈利（房地產(chǎn)開發(fā)銷售、招商引資、后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)管理等收入來源）。

代表企業(yè)：華夏幸�；鶚I(yè)

圖：華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)性PPP模式運(yùn)行機(jī)制

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

以雙輪驅(qū)動(dòng)為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式

這類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式是由產(chǎn)業(yè)投資商向社會(huì)資本募集園區(qū)開發(fā)基金。該基金不僅會(huì)投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時(shí)還將投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值。

盈利模式主要是園區(qū)業(yè)務(wù)收益，即通過出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；投資企業(yè)收益，即前期利用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式孵化、培育成長(zhǎng)型企業(yè)，待孵化企業(yè)被并購(gòu)或上市后，通過分享企業(yè)成長(zhǎng)的紅利來獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的盈利模式；還有基金管理收益，即管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費(fèi)的收益。

代表企業(yè)：張江高科

在運(yùn)營(yíng)模式上，張江高科提出以科技投行作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略，重點(diǎn)聚焦于把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的有形資源轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)投資的無形資源，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資有機(jī)融合、創(chuàng)新協(xié)同，形成獨(dú)特的商業(yè)模式。意即張江高科的利潤(rùn)點(diǎn)不在租售環(huán)節(jié)，而在資本市場(chǎng)。

提供產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái)，服務(wù)全生命周期的運(yùn)營(yíng)模式

這種類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，針對(duì)入園企業(yè)搭建綜合服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)提供全方位服務(wù)體系，服務(wù)企業(yè)從苗圃、孵化、加速到成長(zhǎng)的全生命周期。

盈利模式主要為：

產(chǎn)業(yè)銷售盈利，住宅產(chǎn)品、部分的商業(yè)產(chǎn)品直接銷售，總部樓、產(chǎn)研大廈等產(chǎn)品部分直接銷售。

物業(yè)租賃收益，持有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)，賺取租金，并在未來物業(yè)升值之后取得收益。

持有物業(yè)資本化收益，針對(duì)園區(qū)企業(yè)，以物業(yè)租金和現(xiàn)金的形式，聯(lián)合政府和其他基金，進(jìn)行股權(quán)投資。即，股權(quán)收益。

代表企業(yè)：天安數(shù)碼

多年以來，天安數(shù)碼已形成以創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)為核心，以智慧空間和金控平臺(tái)為兩翼的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，專注于為企業(yè)全生命周期孵化及培育，打造集科研、辦公、商務(wù)、交流、生活等綜合業(yè)態(tài)于一體的企業(yè)生態(tài)環(huán)境。

圖：天安數(shù)碼城的業(yè)務(wù)布局

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

2．4 技術(shù)發(fā)展

對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)的各個(gè)專利申請(qǐng)人的專利數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，排名前三的公司依次為：上海臨港、市北高新、華夏幸福等。

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 iFinD

2．5 政策監(jiān)管

行業(yè)主管部門包括發(fā)改委，負(fù)責(zé)立項(xiàng)審核；規(guī)劃局，負(fù)責(zé)規(guī)劃條件的審核確定；國(guó)土局，負(fù)責(zé)土地規(guī)劃的核驗(yàn)。

行業(yè)自律協(xié)會(huì)為于1985年9月20日成立的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱中國(guó)房協(xié)），是各地房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)交易、經(jīng)紀(jì)中介、物業(yè)管理、裝修裝飾和房地產(chǎn)金融、法律等企事業(yè)單位及有關(guān)部門自愿參加組成的全國(guó)性行業(yè)組織，是在中華人民共和國(guó)民政部注冊(cè)登記的具有法人資格的社會(huì)團(tuán)體，業(yè)務(wù)主管部門是中華人民共和國(guó)建設(shè)部，總部設(shè)在北京。

行業(yè)的主要法律法規(guī)及政策

（1）都市圈發(fā)展按下＂加速鍵＂

2021年11月29日，四川省政府正式印發(fā)《成都都市圈發(fā)展規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》），這是繼南京都市圈、福州都市圈以后，國(guó)家層面批復(fù)的第三個(gè)都市圈規(guī)劃。2021年以來，南京、福州、成都三大都市圈發(fā)展規(guī)劃相繼獲批，都市圈建設(shè)按下＂快進(jìn)鍵＂。大城市是未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要的驅(qū)動(dòng)力，以大城市為中心的都市圈將促進(jìn)城市功能互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)錯(cuò)位布局，推動(dòng)公共服務(wù)共建共享和政策協(xié)同

（2）引導(dǎo)社會(huì)資本盤活國(guó)有存量資產(chǎn)，回收資金用于新基建

2021年2月26日發(fā)改委印發(fā)《引導(dǎo)社會(huì)資本參與盤活國(guó)有存量資產(chǎn)中央預(yù)算內(nèi)投資示范專項(xiàng)管理辦法》。其中提出，引導(dǎo)社會(huì)資本積極參與盤活國(guó)有存量資產(chǎn)，將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，形成投資良性循環(huán)，為促進(jìn)國(guó)內(nèi)大循環(huán)發(fā)揮積極作用。管理辦法明確重點(diǎn)支持領(lǐng)域，包括盤活存量難度大、對(duì)形成投資良性循環(huán)示范性強(qiáng)的交通、市政、環(huán)保、水利、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，以及新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

（3）內(nèi)容為王，主題型園區(qū)成為大趨勢(shì)

2021年作為＂十四五＂開局之年，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革正在深入發(fā)展，各地政府編制的＂十四五發(fā)展規(guī)劃＂紛紛對(duì)地方區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出政策指導(dǎo)意見。

以上海為例，在強(qiáng)化高端產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)功能方面，上海將推動(dòng)集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模倍增，加快發(fā)展電子信息、汽車、高端裝備、先進(jìn)材料、生命健康、時(shí)尚消費(fèi)品六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高端產(chǎn)業(yè)集群，推進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集聚的中心，將持續(xù)在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展上發(fā)揮自身作用，在各地政策引導(dǎo)之下，預(yù)計(jì)主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)將會(huì)呈現(xiàn)集聚引領(lǐng)性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

除此之外，北京、廣東等一線城市也紛紛推進(jìn)＂主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)＂建設(shè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正從綜合性園區(qū)轉(zhuǎn)向主題、特色園區(qū)。

（4）城市更新從＂量變＂走向＂質(zhì)變＂，產(chǎn)業(yè)是核心

2021年1月21日，廣州發(fā)布了城市更新政策1號(hào)文。在這份文件之中，城市更新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圈層得到進(jìn)一步強(qiáng)化，并明確引入企業(yè)、教育、醫(yī)療配套的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)中，第一、二圈層要重點(diǎn)引進(jìn)新一代信息技術(shù)、數(shù)字新基建、生物醫(yī)藥、專業(yè)服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)、文化創(chuàng)意、金融保險(xiǎn)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)。在第一圈層之內(nèi)，城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為60％，或者屬于開發(fā)商的融資地塊部分產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為60％，而居住部分占比為40％。在第二圈層之內(nèi)，城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為40％，住宅為60％。

2021年，北京出臺(tái)的《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2021－2025年）》提出，對(duì)需要改造或有升級(jí)改造需求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及屬于產(chǎn)業(yè)禁限目錄、不符合安全生產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境要求、閑置低效的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和老舊廠房開展評(píng)估。建立臺(tái)賬，制定年度計(jì)劃，到2025年，有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)＂騰籠換鳥＂�！缎袆�(dòng)計(jì)劃》提出，積極支持既有低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新，利用騰退空間建設(shè)產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新平臺(tái)，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃使用性質(zhì)正負(fù)面清單制度，疏解非首都功能，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)。

（5）產(chǎn)業(yè)監(jiān)管指標(biāo)體系完善，工業(yè)用地準(zhǔn)入門檻刷新

2021年3月16日，自然資源部修訂了《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，《控制指標(biāo)》是在（國(guó)土資發(fā)〔2008〕24號(hào)）文件基礎(chǔ)上進(jìn)行了修訂，其目的是進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地管理，促進(jìn)土地資源節(jié)約集約和高效利用。

國(guó)家對(duì)工業(yè)用地開發(fā)的限制主要體現(xiàn)在容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、投資強(qiáng)度、綠地率等幾個(gè)方面。

關(guān)于分割轉(zhuǎn)讓，《控制指標(biāo)》提到：行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積≤工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7％，且建筑面積≤工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15％，不得分割轉(zhuǎn)讓；單體大型工業(yè)項(xiàng)目，按照工業(yè)用地落實(shí)用途的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)可以增加研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、檢測(cè)、中試設(shè)施，增加的建筑面積≤工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15％，不得分割轉(zhuǎn)讓。

本次修訂進(jìn)一步完善了工業(yè)用地準(zhǔn)入要求標(biāo)準(zhǔn)，有利于促進(jìn)工業(yè)企業(yè)集約化、精確化、公平化利用土地及促進(jìn)土地市場(chǎng)秩序規(guī)范化。

（6）從＂項(xiàng)目等地＂到＂對(duì)標(biāo)拿地＂，多地推行＂標(biāo)準(zhǔn)地＂制度改革

＂標(biāo)準(zhǔn)地＂模式發(fā)端于浙江，2021年廣東、江蘇、四川、青島等多地公布了＂標(biāo)準(zhǔn)地＂相關(guān)政策， ＂標(biāo)準(zhǔn)地＂制度改革正全面推進(jìn)。

（7）國(guó)家發(fā)改委提出推廣＂工業(yè)上樓＂模式

2021年7月27日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知》，總結(jié)梳理了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)已復(fù)制推廣的創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法。其中，在第十條——?jiǎng)澏ǎ�區(qū)塊線＂，保障工業(yè)發(fā)展空間的內(nèi)容中，提出要推廣＂工業(yè)上樓＂模式。

＂工業(yè)上樓＂是指不同于傳統(tǒng)模式下在單層工廠中進(jìn)行生產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)為在高層大廈中進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計(jì)的新型工業(yè)樓宇模式。工業(yè)上樓極大地提高工業(yè)空間利用效率，但同時(shí)也受限于高層樓宇的承重等，工業(yè)上樓企業(yè)一般為生產(chǎn)設(shè)備較輕，生產(chǎn)過程噪音與污染較小的高端制造業(yè)，例如生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)或大數(shù)據(jù)等科技含量較高的產(chǎn)業(yè)。

隨著城市不斷聚集發(fā)展，在集約有限的城市空間內(nèi)，土地資源變得越來越緊張，而隨著城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，大量的高精尖產(chǎn)業(yè)可以適配創(chuàng)新的生產(chǎn)空間，＂工業(yè)上樓＂作為創(chuàng)新模式受到越來越多的關(guān)注。

今年9月上海印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》中，明確工業(yè)用地容積率一般不低于2．0，其中通用類研發(fā)用地容積率不低于3．0，而存量工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價(jià)款。

（8）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs支持政策持續(xù)加碼，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大

2020年 7 月 31 日，發(fā)改委公布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（586 號(hào)文），明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)區(qū)域及試點(diǎn)行業(yè)。2021年7月2日，發(fā)改委公布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（958 號(hào)文）。

新政策放寬了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的區(qū)域條件限制。對(duì)比586號(hào)文， ＂958號(hào)文＂中將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目試點(diǎn)區(qū)域從＂聚焦重點(diǎn)區(qū)域＂擴(kuò)大至＂全國(guó)各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)＂，且在＂國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域＂中新增黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展。在新規(guī)則下，開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的區(qū)域條件限制進(jìn)一步放寬。

國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的支持政策持續(xù)加碼，2021年12月31日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知，通知提出，全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫要堅(jiān)持統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)和協(xié)調(diào)服務(wù)的功能定位，做到項(xiàng)目“愿入盡入、應(yīng)入盡入”，不得以任何理由拒絕項(xiàng)目入庫。及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分類輔導(dǎo)，加強(qiáng)項(xiàng)目謀劃、儲(chǔ)備、申報(bào)等全過程服務(wù)，推動(dòng)做好發(fā)行準(zhǔn)備工作。

第三章 行業(yè)估值、定價(jià)機(jī)制和全球龍頭企業(yè)

3．1 行業(yè)市值和估值方法

圖：PE／PB

圖：指數(shù)表現(xiàn)

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 iFinD

行業(yè)估值方法可以選擇市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現(xiàn)率、P／S市銷率估值法、EV／Sales市售率估值法、RNAV重估凈資產(chǎn)估值法、EV／EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現(xiàn)金流折現(xiàn)估值法、NAV凈資產(chǎn)價(jià)值估值法等。

3．2 行業(yè)發(fā)展和驅(qū)動(dòng)因子

（1）傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要

我國(guó)傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)模式急需向新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。與以出售、出租低價(jià)物業(yè)為代表的傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式不同，新型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式一方面與新型發(fā)展道路有密切的聯(lián)系（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自發(fā)展之初，就把戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、IT行業(yè)等作為自己的服務(wù)對(duì)象）；另一方面產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)跨行業(yè)和跨領(lǐng)域的結(jié)合，目的在于形成一個(gè)有效的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)受到挑戰(zhàn)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在受到政策約束、資本約束和資源約束的多重挑戰(zhàn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必須尋求可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新空間，在這種情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無疑將會(huì)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要戰(zhàn)略方向。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與純粹消費(fèi)型地產(chǎn)不同，它的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其他各種資源進(jìn)行全面整合，通過對(duì)土地與房產(chǎn)持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)與利用，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的培育，真正使房地產(chǎn)開發(fā)和城市發(fā)展融為一體，形成多方共贏的局面，這為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。

（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，將極大地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級(jí)已是大勢(shì)所趨，而這必然加快大批企業(yè)搬遷的速度。這對(duì)于能夠提供完善的產(chǎn)品功能、優(yōu)美的自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，對(duì)于能夠降低企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)成本、為入駐企業(yè)構(gòu)建高效聚合平臺(tái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，無疑是一個(gè)極為難得的機(jī)會(huì)。

就北京市而言，北京四環(huán)內(nèi)除了保留清潔型高新技術(shù)企業(yè)以及一些大型企業(yè)的集團(tuán)總部外，大部分企業(yè)不得不順勢(shì)搬遷，從而為北京地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力，以順義區(qū)的MAX空港企業(yè)園、海淀區(qū)的中關(guān)村科技園為代表的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，借此良機(jī)迅速發(fā)展壯大。

3．3 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理

表：常見行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因子

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

2022 年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)克服困難保持增長(zhǎng)，呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，但外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)疫情多發(fā)散發(fā)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍面臨不少挑戰(zhàn)。疫情爆發(fā)以來，全球產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈?zhǔn)茏�，俄烏沖突加重供應(yīng)端緊張，小微企業(yè)生存面臨挑戰(zhàn)。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍將面臨著疫情反復(fù)、結(jié)構(gòu)性調(diào)整、輸入性通脹壓力大等問題，可能對(duì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

（2）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)從“增量開發(fā)”時(shí)代走向“存量運(yùn)營(yíng)”時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)資源等方面同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，均面臨著日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。城鎮(zhèn)化人口聚集以及產(chǎn)業(yè)快速升級(jí)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸活躍，各路人馬紛紛進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，加上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的同質(zhì)化發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，人才、土地、客戶成為各產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商爭(zhēng)相搶奪的對(duì)象。

（3）項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體開發(fā)經(jīng)營(yíng)及產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)屬于資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，前期投入資金大，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)需要一定的時(shí)間，使得產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目存在一定的不確定性。在整個(gè)開發(fā)過程中，需要制定了較為嚴(yán)格的管理和控制流程，但仍需要綜合分析外部宏觀、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)及行業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況，提升應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，確保行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。若在項(xiàng)目開發(fā)過程中不能及時(shí)解決出現(xiàn)的問題，可能會(huì)影響資金周轉(zhuǎn)速度、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本等情況，可能對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生一定的影響。

（4）項(xiàng)目孵化風(fēng)險(xiǎn)

近年來，行業(yè)積極探索“基金＋基地”、產(chǎn)金融合的創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，加大了產(chǎn)業(yè)投資的力度，推動(dòng)收入利潤(rùn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。目前，行業(yè)仍處于轉(zhuǎn)型初期的積累階段，投資項(xiàng)目自初始投資至達(dá)到成熟盈利狀態(tài)需要一定的培育期，受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展環(huán)境、項(xiàng)目投資管理等因素影響，可能存在投資決策風(fēng)險(xiǎn)以及投資退出風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致投資收益的不確定性。因此，公司需要不斷優(yōu)化投資項(xiàng)目管理體系，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評(píng)估機(jī)制，搭建專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，不斷提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3．4 競(jìng)爭(zhēng)分析 － SWOT

（1）優(yōu)勢(shì)

傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域積累了大量經(jīng)驗(yàn)，擁有較為成熟的商業(yè)模式。多年發(fā)展體系成熟，國(guó)家政策支持；擁有良好的產(chǎn)業(yè)鏈資源，比較貼近制造實(shí)體企業(yè)自身發(fā)展需求，也易于產(chǎn)業(yè)集聚。

（2）劣勢(shì)

部分房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)中受制于長(zhǎng)期的住宅開發(fā)的慣性思維，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式并不非常清晰；異地復(fù)制能力比較低，在開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)等方面經(jīng)驗(yàn)不足，產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展方面有較大局限。

（3）機(jī)遇

在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要方向是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日益專業(yè)化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托地產(chǎn)為載體構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，園區(qū)是專業(yè)化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，分工明確、協(xié)作配套緊密、集群效應(yīng)明顯，尤其是近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)＋”、“大數(shù)據(jù)”、“人工智能”等概念的提出及具體應(yīng)用，園區(qū)發(fā)展逐步實(shí)現(xiàn)信息化、科技化、智能化為大勢(shì)所趨。

疫情后在線經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥等行業(yè)的加速發(fā)展令產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為全球房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的最大熱點(diǎn)。2021年1－9月，中國(guó)包括物流設(shè)施、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額超過340億元，創(chuàng)歷史新高。未來5－10年將進(jìn)入中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展黃金期。

（4）威脅

首先地產(chǎn)行業(yè)如何融資就是很大的一個(gè)問題，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是靠地產(chǎn)項(xiàng)目為生，屬于復(fù)合項(xiàng)目，商業(yè)模式的不明晰將帶來大問題。其次，增量時(shí)代加速終結(jié)，倒逼提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。最后，實(shí)體產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈，中央和地方企業(yè)大規(guī)模進(jìn)軍園區(qū)開發(fā)，很大一部分國(guó)企都會(huì)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)，相對(duì)來說民企很難有優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

3．5 中國(guó)重要參與企業(yè)

中國(guó)主要企業(yè)有上海臨港【600848．SH】、張江高科【600895．SH】、外高橋【600648．SH】、中新集團(tuán)【601512．SH】、浦東金橋【600639．SH】、華夏幸福【600340．SH】、市北高新【600604．SH】、電子城【600658．SH】、海泰發(fā)展【600082．SH】、空港股份【600463．SH】等。

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 iFinD

（1）上海臨港：上海臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司，成立于2003年9月，注冊(cè)資金63．72億元，是承擔(dān)上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)任務(wù)的大型國(guó)有多元投資企業(yè)，主要負(fù)責(zé)上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)218平方公里范圍內(nèi)的土地開發(fā)、基礎(chǔ)建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和功能配套等工作。

（2）張江高科：張江高科技園區(qū)，被譽(yù)為中國(guó)硅谷。成立于1992年7月，位于上海浦東新區(qū)中南部，是中國(guó)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)，與陸家嘴、金橋和外高橋開發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個(gè)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。經(jīng)過近二十年的開發(fā)， 園區(qū)構(gòu)筑了生物醫(yī)藥創(chuàng)新鏈，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈和軟件產(chǎn)業(yè)鏈的框架。

（3）華夏幸福：華夏幸�；鶚I(yè)股份有限公司（股票代碼：600340）創(chuàng)立于 1998 年，公司秉持“服務(wù)即未來”的理念和“服務(wù)實(shí)體企業(yè)，發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)”的使命，以住宅開發(fā)和資產(chǎn)管理為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)新城為平臺(tái)，打造以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務(wù)體系和以空間服務(wù)為核心的企業(yè)服務(wù)體系，致力于成為中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。

3．6 國(guó)際重要參與者

國(guó)際主要企業(yè)有普洛斯（GLP）、騰飛集團(tuán)等。

（1）普洛斯：在中國(guó)70個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，投資、開發(fā)和管理著450多處物流倉(cāng)儲(chǔ)、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎(chǔ)設(shè)施。作為領(lǐng)先的另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，普洛斯在中國(guó)的資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)720億美元，在中國(guó)境內(nèi)外募集并運(yùn)行多支專門投資于中國(guó)的私募基金，普洛斯REIT是中國(guó)首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，也是上交所首支“倉(cāng)儲(chǔ)物流類”基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT。

（2）騰飛集團(tuán)：是新加坡裕廊集團(tuán)旗下以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和招商為主營(yíng)業(yè)務(wù)的子公司，為新加坡產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)。旗下?lián)碛腥齻�(gè)成功上市的信托基金，管理亞洲區(qū)域內(nèi)多個(gè)私募房地產(chǎn)基金。業(yè)務(wù)遍及新加坡、中國(guó)、印度等10個(gè)國(guó)家和地區(qū)，開發(fā)項(xiàng)目包括科技園、物流地產(chǎn)、孵化器等多種類型，代表項(xiàng)目有新加坡科學(xué)園、印度班加羅爾國(guó)際科技園、中國(guó)蘇州工業(yè)園區(qū)的騰飛新蘇等。

第四章 未來展望

（1）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的扶持政策越來越完善

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從規(guī)劃到落地的發(fā)展離不開各方的支持，其中政策的影響是最大的因素之一，日前各地方針對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的扶持政策，越來越完善，促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。

（2）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，互補(bǔ)融合發(fā)展

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式，開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理，設(shè)計(jì)、融資、招商 每 一個(gè)環(huán)節(jié)都是舉足輕重的表現(xiàn)，即便是開發(fā)經(jīng)營(yíng)豐富的巨頭，也不能保證完全玩轉(zhuǎn)這些重要環(huán)節(jié)，一些互補(bǔ)性較強(qiáng)的參與者們會(huì)考慮各取所需的聯(lián)合起來，融合發(fā)展1＋1＞2的戰(zhàn)略。

（3）數(shù)字運(yùn)營(yíng)應(yīng)用，提高效率、降低成本

產(chǎn)業(yè)的高效運(yùn)營(yíng)發(fā)展離不開數(shù)字化的支持，總體來看，目前產(chǎn)業(yè)正處于數(shù)字化應(yīng)用初期階段，產(chǎn)業(yè)是數(shù)字化發(fā)展的重要載體，在招商、運(yùn)營(yíng)管理、增值服務(wù)、客戶開發(fā)、維護(hù)售后上還有很大的應(yīng)用發(fā)展空間，預(yù)計(jì)在2022年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)一步朝數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的智慧園區(qū)方向進(jìn)行發(fā)展。

（4）產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展、綠色環(huán)保進(jìn)一步落實(shí)

十八屆五中全會(huì)把綠色發(fā)展納入“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念并加以系統(tǒng)化，高度融入長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃之中。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展不是建立在對(duì)生態(tài)環(huán)境犧牲的基礎(chǔ)上，一些高能耗、高排放、高污染、粗放式、低效率對(duì)生態(tài)環(huán)境有影響的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式被逐步淘汰，節(jié)能減排、生態(tài)化發(fā)展、綠色環(huán)保運(yùn)營(yíng)在會(huì)迎來一定的發(fā)展。

（5）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型趨于理性

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)綜合性的形式，隨著科技的發(fā)展，縮短了產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代周期，一些較為傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)面臨著升級(jí)的選擇，還不能忽視線上的渠道，需要在升級(jí)的基礎(chǔ)上融合線上進(jìn)行發(fā)展。

（6）部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱

2021上半年，中國(guó)貨物貿(mào)易進(jìn)出口總值18．07萬億元，創(chuàng)下了歷史同期最高水平，同比增長(zhǎng)了27．1％，和2019年同期相比增長(zhǎng)了22．8％。全國(guó)居民人均可支配收入17642元，扣除價(jià)格因素同比實(shí)際增長(zhǎng)12．0％，中國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)15．9％。預(yù)計(jì)在下半年時(shí)間里，伴隨著整體經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)一步回暖，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)會(huì)發(fā)展成為地方經(jīng)濟(jì)支柱。

（7）新興產(chǎn)業(yè)興起，提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地利用效率

新興產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的寵兒，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的核心。新興產(chǎn)業(yè)有半導(dǎo)體、大數(shù)據(jù)、碳基新材料、光電、特種金屬材料、先進(jìn)軌道交通裝備、煤機(jī)智能制造裝備、節(jié)能環(huán)保、光伏、智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車、通用航空、現(xiàn)代醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)，具有高附加值、高土地利用效率的特點(diǎn)，新興的產(chǎn)業(yè)會(huì)獲得產(chǎn)業(yè)園區(qū)的青睞，預(yù)計(jì)下半年會(huì)形成一批以新興產(chǎn)業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)集群。

蘇州工業(yè)園，建設(shè)國(guó)家生物藥技術(shù)創(chuàng)新中心、國(guó)家第三代半導(dǎo)體技術(shù)創(chuàng)新中心，新引進(jìn)科技項(xiàng)目634個(gè)，占全年目標(biāo)的53％。生物醫(yī)藥、納米技術(shù)應(yīng)用、人工智能三大產(chǎn)業(yè)集聚企業(yè)3513家，完成產(chǎn)值1510億元，同比增長(zhǎng)24．9％，新增上市企業(yè)7家。

（8）縣域市場(chǎng)，進(jìn)一步釋放潛力，發(fā)揮價(jià)值

縣域市場(chǎng)具有土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)原料優(yōu)勢(shì)、人力資源優(yōu)勢(shì)等區(qū)位優(yōu)點(diǎn)，在前幾年不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局縣域市場(chǎng)，通過前期的付出，不少縣域市場(chǎng)開始展現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)亮點(diǎn)，發(fā)揮出產(chǎn)業(yè)潛力，釋放土地價(jià)值。

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       原文標(biāo)題 : 2022年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告